前几天，刷到广州雅居乐山顶别墅的成交消息。

一套独立别墅，总价2500万，单价7.8万/㎡。

乍一看不便宜，可你知道吗？

这房子最近挂牌价还3300万呢，等于直接打了75折！

更吓人的是，这别墅在行情最好的时候，一套能卖到5000万，单价快16万/㎡，现在连一半价都不到，血亏2500万啊！

还有王思聪那套上海黄浦区的豪宅，前段时间挂6100万卖，算下来才4.3折！

2015年他买的时候就花了8500万（还没算装修），后来又砸2200万升级，里外里投了一个多亿，结果现在亏本甩卖都没人要。

以前谁不说“豪宅永不跌”？

现在倒好，这神话碎得稀碎的，豪宅不仅不保值，还开始“吃人”了——

吞掉的都是真金白银！

1

千万豪宅集体跳水，降价都不行

我们先要搞清楚，啥叫豪宅？

按市场规矩，总价1000万以上就算踩进豪宅门槛，3000万以上那才是真?高端豪宅。

以前这些房子跟“硬通货”似的，现在却成了“烫手山芋”，降价都难卖。

克而瑞有组数据特扎心：2024年30个重点城市，3000万以上的二手豪宅才成交1497套，同比就涨了17%，跟新房豪宅65%的增幅比，差了可不是一星半点。

广州尤其明显，某地产机构负责人说：“最近半年，珠江新城的千万级豪宅，成交价、挂牌价都降了不少。”

就说天河北的新鸿基峻林，8月成交的两套房子，单价都跌到7字头了，可2021到2023年那阵，这户型成交价随便都能到12万-14万/㎡，一套房直接亏了好几百万。

合富研究院的数据更实在：8月广州珠江新城，单价10万以下的豪宅占了成交的七成，比上个月还多了10个百分点。

意思就是，贵的根本卖不动，只能靠低价房撑场面。

这股降价潮还往二三线城市蔓延，深圳的豪宅跌得更惨。

太子湾有套房子，业主一开始挂6200万，最后1900万就卖了，跌幅超70%！

华润悦府一套365平的大平层，2021年能卖1.31亿，今年5月报价6800万还能谈！

以前大家信“核心城市 稀缺资源=永远涨”，现在看看这些数字，这信仰早崩得没影了！

2

豪宅为啥不抗跌了？

谁能想到，以前最抗跌的豪宅，现在跌得最凶？

说穿了，有三个原因：

第一个是新房豪宅太多，把二手房的客户都抢走了。

克而瑞的报告说，现在新房豪宅是“越贵越买”，总价越高的成交越好，跟二手豪宅形成鲜明对比。

2024年上海3000万以上的新房豪宅，一年就供了3342套，比2023年翻了一倍；

深圳也一样，3000万以上的新房供了656套，也是五年新高。

广州的保利某新盘就是例子，离珠江新城就一公里，一开盘，好多原本想买珠江新城二手房的客户，全转去买新房了。

有个买家说：“本来想在珠江新城买套网红盘，可一看新房设计更好、交付标准更高，住着也舒服，果断选新房了。”

现在新房产品越做越好，老二手房根本比不过，可不就没人要了？

第二个是经济不好，有钱人也不敢乱花钱了。

以前有些豪宅价格就是炒起来的，虚高得很，脱离了实际价值。

前几年珠江新城全是炒家，好多网红盘都是炒起来的。现在不一样了，都是自住的客户，投机的几乎没了。就算是自住，客户也比以前谨慎多了，反复比、使劲压价，很常见。

加上房地产行业整体不行，2024年房企几乎都在亏损，有些头部企业亏得底朝天。

以前掩盖的问题，现在全暴露出来了，豪宅自然也扛不住。

3

连有钱人都没余粮了，这才是最可怕的

豪宅跌得这么狠，背后藏着一个更残酷的现实：

连有钱人都没余粮了！

中金公司的报告说得明白：

2023到2025年，中国房地产行业正在转型，商业模式和资产结构都要变了。

以前豪宅是资产配置的“压舱石”，现在倒好，成了“负债水泥块”——

房子不再是放大财富的工具，反而可能拖垮财务。

现在大家买房，先看能不能有稳定的现金流，再想能不能涨。

毕竟现金流正的才是资产，负的就是披着钢筋水泥外衣的负债啊！

以前“房子永远涨”的逻辑，靠的是三点：

货币越印越多、城市化一直在推进、加杠杆能赚更多。

可现在呢？

这三点全破了！

越来越多人明白，房子就是个会折旧的消费品，还得有门槛才能有现金流。

就说300万，放年化2%的国债里，每年能拿6万利息；

可要是买套远郊的大豪宅，几年后可能只剩200万，还卖不掉。

你说，流动性多重要？

以前加杠杆能赚钱，现在杠杆越高，亏得越快，时间根本不站你这边。

4

别再信“豪宅保值”了

现在该醒醒了，别再迷信“买豪宅就保值”的鬼话了！

以后豪宅市场会分化得越来越厉害：核心城市里真正稀缺的豪宅，可能还能保住价值；

但那些跟风建的“伪豪宅”，早晚得现原形。

克而瑞研究说，以后新房豪宅会比二手好卖，但区域和产品的竞争会更激烈，供太多的地方，就算是高端产品也难卖。

像杭州、成都、苏州这些城市，已经供过于求了；

上海、深圳这些地方，供给少，成交还能撑撑场面。

你看上海黄浦湾的绿城小区，一套233平的房子，两年跌了近一半；

北京中央别墅区的远洋天著临湖楼王，三年缩水两个亿！

这哪是买房，这是在扔钱啊！

以前买豪宅是身份的象征，现在持豪宅可能是“渡劫”。

等流动性一退潮，你就知道了——

房子是不动了，可你的财富一直在动，而且是往外面跑！

现在不是“闭眼买豪宅”的年代了，再贵的房子，没人接盘、没现金流，就是个吞钱的黑洞。

豪宅“吃人”的时代，别让自己成了被吃的那一个！

但可以肯定的是，过去那种“闭眼买豪宅就升值”的时代已经彻底结束了。

曾经，豪宅是身份与财富的象征；

如今，却成了资产流失的无底洞。

当流动性退潮，哪怕是曾经风光无限的豪宅，也难逃成为“不动产”的命运。

不动的是房子，动的是你的财富。